Pak Indra Membeli Sepetak Tanah

Intisari:

Ulasan:

Salam,

Pada prinsipnya, t
anah yang

masih dalam

agunan

(jaminan)

ke bank, dapat dibeli dengan

cara “menebus” sertifikat tersebut di depository financial institution yang berkenaan
.

Artinya, Anda sebagai pembeli bisa membayarkan ke banking company sejumlah nilai yang disyaratkan oleh bank untuk dapat dilepaskan sebagai jaminan pelunasan utang si penjual.

Problematika yang Anda hadapi adalah: Anda sudah membayar lunas harga tanah tersebut, namun sertifikat belum Anda terima dan bahkan masih menjadi jaminan hutang si penjual. Hal ini melemahkan kedudukan Anda selaku pembeli. Karena, jika utang penjual macet maka banking concern langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang Anda beli dengan menggunakan kwitansi.

Cara untuk memperkuat selain kwitansi dimaksud, adalah sebagai berikut:

1.





Pelunasan Sebagian Hutang Penjual dan Membebaskan Sebagian Tanah Yang Dibeli dari Jaminan

Hal ini merupakan langkah yang paling sempurna, karena Anda akan mendapatkan sertifikat seluas dan senilai yang Anda bayar ke penjual. Prosedurnya adalah melakukan pelunasan sebagian kewajiban penjual di bank, baru setelah itu Anda meminta agar dilepaskan sebagian tanah yang sudah Anda beli tersebut. Dalam proses pembayaran sebagian kewajiban penjual kepada bank guna mendapatkan sebagian dari tanah yang dijaminkan tersebut, sebelum dibayar harus dipastikan bahwa tanah tersebut dapat dikeluarkan dari jaminan bank dengan jumlah pembayaran tertentu.

Sebelumnya, Anda harus mencari tahu apakah tanah yang Anda beli sebagian masih berupa sertifikat induk (dalam i sertifikat yang utuh) atau sudah terdiri dari 2 sertifikat yang terpisah.

Proses yang termudah tentunya j
ika

sertifikat tersebut memang

sudah pecah

dan terdiri dari 2 sertifikat atau lebih.

a.





Kondisi Sertifikat Sudah Terpecah






dan Dilakukan Pelunasan Sebagian

Anda harus meminta

dapat dilakukan pelunasan sebagian dari pokok utang, sehingga satu sertipikat dapat dibebaskan dari beban Hak Tanggungan untuk dilakukan roya

partial.


One thousand
emudian antara

Anda

dengan pemilik serti
f
ikat, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu.

Untuk melakukan proses ini,

harus diperhatikan apakah dalam Perjanjian Kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungannya ada mekanisme pelunasan sebagian

(roya fractional)

atau tidak. Jika tidak, opsi di


atas, tetap tidak bisa dilakukan.

b.





Kondisinya Masih Sertifikat Induk (Belum Dipecah)

Jika masih dalam satu serti
f
ikat yang sama, maka

untuk dapat dilakukan jual beli

harus dilakukan pelunasan seluruhnya, lalu

di
roya. Setelah itu, serti
f
ikat harus dipecah, sesuai dengan luasan tanah yang

Anda

beli. Serti
f
ikat yang dipecah, masih atas nama pemilik lama-penjual.

Terhadap serti
f
ikat tanah yang sudah dipecah sesuai dengan luasan yang

Anda

beli, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu, untuk kemudian dibalik nama ketas nama

Anda
, sebagai pembeli. Opsi ini juga dapat dipakai untuk kemungkinan jika tidak ada mekanisme pelunasan sebagian.

two.





Dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli dengan Izin Bank

Jika opsi ane tidak mungkin dilakukan, maka Anda bisa mengajukan untuk dibuatkan Akta

Pengikatan Jual Beli

(“PJB”) dengan klausula

lunas (apabila memang sudah lunas) atau

akta

PJB

dengan klausula pembayaran secara bertahap

(jika memang pembayaran dicicil
/bertahap
) di notaris terdekat.

Namun, sebelum dilaksanakannya penanda-tanganan PJB ini, terlebih dahulu


penjual harus melampirkan izin dari depository financial institution


yang menyatakan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli dimaksud, dengan syarat dalam hal penjual tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pembeli menyatakan bersedia untuk dilakukan eksekusi terhadap seluruh bidang tanah termasuk tanah yang dibeli oleh Anda selaku pembeli.

Perjanjian ini sebagai bukti bahwa telah dilakukan jual beli, namun belum dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli karena

asli sertifikat

masih

dijadikan sebagai jaminan pada depository financial institution tertentu. Opsi kedua ini tidak saya anjurkan karena jika penjual sebagai debitur macet, maka sebagian bidang tanah yang sudah dibeli oleh Anda akan ikut dijual secara lelang.

Demikian, semoga bermanfaat.

Sebagai referensi, Anda bisa membaca artikel yang pernah saya tulis di sini:

1.



Sebelum Melakukan Oper Kredit, Pelajari Untung Ruginya

2.



Prosedur Jual Beli Tanah

3.



“Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak Dalam Mengatasi Masalah Pertanahan” (Kaifa, 2010) oleh Irma Devita Purnamasari, SH, MKn.